Заключение договора

Теперь, когда у вас уже есть проект и смета (или сметы, выпущенные несколькими фирмами), впору задуматься о заключении договора. Именно пока что задуматься, а вовсе не заключать. Потому что от духа и буквы договора зависит ваш окончательный выбор. Даже самая прекрасная смета может сильно померкнуть во тьме предложенного вам договора (более того, так часто бывает). И наоборот — смета, поначалу казавшаяся вам ужасной, может не только (вместе с ее автором) выйти в лидеры, но и стать пределом ваших желаний — после того как вы почувствуете разницу между условиями договоров, практикуемых в разных компаниях.

Некоторые наши соотечественники — как заказчики, так и подрядчики — вообще пренебрегают на такую вещь как договор. Ну что ж, может быть, кому-то удобнее обсуждать и оспаривать правила игры уже после того, как она началась. Однако абсолютное большинство людей все же считает, что договор нужен, обязателен и неизбежен. Но среди них лишь очень немногие понимают, что такое, собственно, договор. Бытует мнение, что договор — чисто формальная вещь. Что существует некий стандартный договор. Что все договоры одинаковые. Примерно как зайцы. Иной гражданин, увидев договор, уместившийся на двух-трех страницах, быстро пробегает его глазами и тут же подписывает. Вопросы, касающиеся неприятных моментов, многие строительные фирмы попросту игнорируют. Впрочем, и заказчики тоже. Те из них, которые пытаются спросить: «А что будет, если…», зачастую получают ответ «Нет, такого просто не может быть, мы же порядочная фирма» или «Ну, если такое случится, мы исправим это за свой счет. Записать это в договоре? Ну, это сложно, сейчас нет компьютерщика, придется показывать директору, отнимет ваше и наше время, к чему такие формальности?». К сожалению, мало кто (из заказчиков) понимает, что договор как раз и нужен на тот случай, когда случится что-то плохое. Если все работы протекают нормально, то договор и не нужен. Он заключается как раз на тот случай, когда возникает нештатная ситуация, выходящая за рамки позитивных надежд, свойственных всем людям — в том числе и заказчику с подрядчиком. Как говорится, даже если сейчас все классно, впереди еще целая жизнь.

Пожалуйста, отнеситесь к составлению и подписанию договора как можно серьезнее. Попросите, чтобы вам выдали его текст для ознакомления. Внимательно прочитайте его. Будет вовсе не лишним показать его юристам — желательно тем, которые специализируются на строительном бизнесе. При их участии вы можете составить и предложить компании свой вариант договора. Это творческое дело, и тут не может быть никаких догм. А если фирма даже не рассматривает такой возможности — взять за основу ваш вариант договора — то, вероятно, на то есть причины. Тогда лучше ищите других строителей. Чтобы построить светлый дом, нужно сначала построить мрачные перспективы.

Обратите внимание на то, что в текстах многих договоров одеяло значительно перетянуто в сторону подрядчика. Заказчик бесправен. А некоторые договоры стремятся незаметно переложить на вас ответственность за совершенно не свойственные вам вещи. Например, вам могут вменить в обязанность хранить строительную технику после окончания работ и подписания акта о приемке дома (бывает, что на освобождение стройплощадки подрядчик берет две недели). Вам это нужно? Вы хотите сторожить по ночам чужую бетономешалку? Тогда читайте договор и отказывайтесь от этого пункта. Пожар, возникший по вине строителей и третьих лиц (завидующих соседей), тоже должен быть отнесен на ответственность подрядчика, который обязан обеспечить выполнение норм техники безопасности и охрану объекта. Но это тоже требует занесения в договор. И даже молния может трактоваться как форс-мажор только в том случае, если по графику выполнения работ еще не дошло время до устройства контура заземления вокруг дома.

Широко распространены договоры, в которых написано, что «места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». В переводе с юридического на русский это означает, что вас хотят нанять на (неоплачиваемую) должность менеджера помоек.

Читайте договор и обсуждайте каждый пункт, который вызывает у вас вопросы или несогласие. Некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки должны быть безжалостно отредактированы. Не помешает доля здоровой подозрительности. На вас странно посмотрят? Будут честно недоумевать, зачем вы строите такие мрачные перспективы? Вам станет даже неловко из-за того, что вы такой хищный, а ваши оппоненты такие простые, искренние, бесхитростные? Ничего-ничего, зато через месяц у них не будет повода (неожиданно?) измениться в лице, вы не поменяетесь с ними ролями и будете хорошо себя чувствовать. Видимая наивность подрядчика носит ложный характер. Не забывайте о том, что он умнее вас — в тех вопросах, по которым вы к нему пришли. Он знает то, о чем вы еще и не догадываетесь. У него есть опыт, а у вас еще нет. Тогда как с ним бороться? Очень просто. У вас есть деньги. И подрядчик хочет их получить. Не отдавайте их до тех пор, пока строительная фирма не согласится на все ваши условия — вплоть до сохранения снятого грунта и денежной компенсации за каждое поврежденное дерево.

Требуйте от строительной фирмы информацию о субподрядчиках, которых она привлекает для отдельных этапов работ. Безусловно, каждый подрядчик имеет право нанимать субподрядчиков, если ему так удобнее. Ведь не всегда в строительной компании есть люди всех профессий. Да и квалификация сотрудников специализированных компаний, как правило, выше. Но вам нужно знать, куда обращаться через несколько лет, если, например, у вас возникнут неполадки с отопительной техникой или кондиционерами. Работая с одной-единственной компанией, вы можете заключить с ней договор не на полное, а на поэтапное строительство. Вовсе не обязательно сразу строить все и «под ключ». На первом этапе вы можете договориться только о строительстве «коробки» с крышей, окнами и дверями. После этого — заказать установку инженерных систем и коммуникаций (водоснабжение и комплекс водоочистки, отопление, кондиционеры и вентиляцию, сантехнику, электричество, сигнализацию). Затем — произвести внутреннюю отделку.